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Diário Jurídico

Espelhar o dia a dia de um escritório de advogados com as alterações legislativas, a evolução da jurisprudência, as publicações jurídicas e os desabafos de um dia de trabalho.

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26.Fev.19

Comentário às Recentes Alterações ao Regime Jurídico do Alojamento Local (Lei n.º 62/2018, de 22 de Agosto)

Por Cláudia Rodrigues Rocha - Advogada

A Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto veio introduzir algumas alterações ao regime jurídico do alojamento local, criado pelo Decreto – Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

Como se sabe, a figura do alojamento local foi criada pelo Decreto – Lei n.º 39/2008, de 07 de março, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos.

Este diploma viria, assim, a ser regulamentado pela Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho.

Sucede que, desde a publicação daquele diploma, a dinâmico do mercado da procura e oferta do alojamento sofreu alterações, tendo-se vindo a verificar que o alojamento não se trata de um fenómeno turístico e passageiro, mas sim algo global e bem patente na nossa sociedade.

Desta forma, determinou-se uma atualização ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, o qual entrará em vigor já no próximo dia 22 de outubro, pelo que se impõe uma breve análise.

1) NOÇÃO DE ESTABELECIMENTO DE ALOJAMENTO LOCAL E MODALIDADES

Desde logo, alterou-se a definição legal de estabelecimento alojamento local prevista no n.º 1 do art. 2.º, entende-se agora que que estabelecimentos de alojamento local são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente, a turistas (na anterior redação, o legislador considerava serem estabelecimentos de alojamento local os que prestassem serviços de alojamento temporário apenas a turistas).
Desta forma, alargou-se o espetro de potenciais beneficiários dos serviços de alojamento local, não se restringindo apenas aos turistas (aliás, conforme resulta do Preâmbulo do diploma, estas alterações surgem precisamente por se entender que o alojamento local não se trata apenas de um fenómeno passageiro e turístico).

Por outro lado, criou-se a al. d) do n.º 1 do art. 3.º que passa, agora, a incluir os quartos enquanto modalidades de alojamento local, considerando-se como tal a exploração de alojamento local que é feita na residência do locador (que corresponde ao seu domicílio fiscal), quando a unidade de alojamento seja apenas o quarto.

A definição de “estabelecimentos de hospedagem” também sofreu alterações, de tal considerando-se, como tal, o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos e que se encontram integrados numa fração autónoma de edifício, prédio urbano ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente (no caso de não estar submetido ao regime de propriedade horizontal).

Atualmente, o n.º 6 do art. 3.º considera como “hostel” o estabelecimento cujo unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.

A nosso ver, trata-se de uma reorganização dos conceitos, reunidos, agora no n.º 6 do art. 3.º, uma vez que, na anterior redação, o n.º 5 do art. 3.º referia que os estabelecimentos de hospedagem podiam utilizar a denominação “hostel” se obedecessem aos requisitos previstos no artigo 14.º, o qual, por sua vez, previa que só podiam utilizar a denominação “hostel” os estabelecimentos de alojamento local previstos na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º (ou seja, os estabelecimentos de hospedagem) cuja unidade de alojamento, única ou maioritária, fosse o dormitório.

A al. b) do n.º 2 do art. 4.º sofreu uma pequena alteração, no sentido de que presume-se a existência de exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias, retirando-se, assim, o serviço de receção que vinha previsto na anterior redação.

Ainda no âmbito deste preceito, foi aditado o n.º 4, o qual prevê que não pode haver lugar à instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a respetiva deliberação instruir a comunicação prévia com prazo.

2) REGISTO DE ESTABELECIMENTOS

Quanto ao registo dos estabelecimentos, o art. 5.º também sofreu alguns reajustes, no entanto, o que importa reter é que o registo é efetuado mediante comunicação prévia com prazo (nova designação introduzida por este diploma) dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, sendo obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.

Esta comunicação deve ser instruída com vários documentos, devendo, agora, ser também acompanhada da ata da Assembleia de Condóminos, a autorização a instalação, no caso de “hostels”, adaptando-se, assim, ao previsto no n.º 4 do art. 4.º e, ainda, da modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade (ou seja, moradia, apartamento, estabelecimentos de hospedagem ou quartos).

O n.º 4 do art. 6.º reduziu de 60 dias para 10 dias o prazo máximo para se comunicar a cessação de exploração do estabelecimento de alojamento local.

O disposto no n.º 5 foi aditado (passando o anterior n.º 5 a corresponder ao atual n.º 6), prevendo-se, assim, que o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local comunica às plataformas eletrónicas de reservas, no prazo máximo de 10 dias, o cancelamento do registo e/ou a interdição temporária da exploração do estabelecimento.

O n.º 9, também aditado por este novo diploma, confere ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, a faculdade de se opor ao registo, com fundamento na i) incorreta instrução da comunicação prévia, ii) vigência do prazo resultante do cancelamento do registo ou iii) violação das restrições à instalação decididos pelo município ou falta de autorização de utilização adequada do edifício.

A oposição deverá ser apresentada num prazo de 10 dias a contar da apresentação da comunicação prévia com prazo ou, no caso de hostels, no prazo de 20 dias.

A oposição obsta, assim, à atribuição de número de registo, nos termos do n.º 10 conjugado com o n.º 2 do art. 5.º.

O art. 7.º sofreu várias alterações, tendo sido introduzidas três novos números.

Diz o n.º 2 que o número de registo do estabelecimento, nas modalidades de moradia e aparamento, quando localizado em áreas de contenção, é pessoal e intransmissível, ainda que titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.

O título de aberta ao publico caduca no caso de i) a transmissão da titularidade, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração e no caso de ii) transmissão do capital social da pessoa coletiva, titular do registo, em percentagem superior a 50% (acumulada, ou não).

O art. 9.º, respeitante ao cancelamento do registo, foi também objeto de várias alterações. Vejamos.

O n.º 1 passou, agora, a elencar as condições em que o Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente pode determinar (com respeito pelo direito à audiência prévia), o cancelamento do registo, a saber, i) quando exista qualquer desconformidade em relação à informação ou documento constante do registo, ii) no caso de instalação de novo alojamento local em violação das áreas de contenção ou iii) por violação dos requisitos previstos nos arts. 11.º a 17.º.

Outra alteração significativa é a que decorre do n.º 2 do mesmo preceito, que estipula que, se a atividade de alojamento local for exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente (ou seja, quando o prédio não está submetido ao regime de propriedade horizontal), a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.

Caberá, posteriormente, ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente decidir sobre o pedido de cancelamento.

Por este motivo, a Lei n.º 62/2018 exige que os estabelecimentos de alojamento local tenham um livro de informações, em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinha, bem como conter um contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.

O responsável do estabelecimento deve, ainda, disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.

Acresce que, se o município vier a verificar que o estabelecimento é explorado sem o respetivo registo para o efeito, comunica tal facto à ASAE (entidade responsável pela fiscalização e aplicação de sanções).

Assim, a cessação da exploração implica o cancelamento do registo e, no caso de o cancelamento resultar de decisão da Assembleia de Condóminos, pode ainda resultar a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, por um determinado período fixado na decisão, num máximo de um ano.

3) ALTERAÇÕES A NÍVEL DOS REQUISITOS

Nos termos do art. 13.º n.º 2, correm por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.

O n.º 1 do art. 13.º-A estabelece uma responsabilidade solidária, ao consignar que o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade.

Por conseguinte, o titular da exploração do estabelecimento comercial deve, ainda, celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinado a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento, e que cubra riscos de incendio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

Sublinhe-se que a falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo.

O art. 15.º-A também prevê a criação de áreas de contenção, permitindo que as câmaras municipais territorialmente competentes possam determinar a existência de áreas de contenção, por freguesia, para a instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território.

Assim, a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção carece de autorização expressa da câmara que, em caso de autorização, promove o respetivo registo.

Nas áreas de contenção, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local, nos termos o n.º 7 do art. 15.º-A.

Tal norma tem na sua base a preservação da realidade social de determinados bairros e lugares.

O condomínio pode, ainda, fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, em virtude do exercício da atividade de alojamento local, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, conforme decorre do art. 20.º-A, aditado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto.

4) APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO

Quanto à aplicação da lei no tempo, mantém-se válidos os registos de estabelecimento realizados até à entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto (ou seja, até 22 de outubro).

As alterações introduzidas por aquele diploma, relativas às condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis aos estabelecimentos de alojamento local que se instalem após a entrada em vigor da lei.

No entanto, os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar da data em que vigor da presente lei, para se conformar com os restantes requisitos previstos nesta nova lei, designadamente, os que dizem respeito à responsabilidade com as obras realizadas nas partes comum, responsabilidade solidária com os hóspedes, ao seguro de responsabilidade civil, afixação de placas identificativas nos hostels e contribuições para o condomínio.

Por fim, os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que, à data da publicação deste diploma (22 de agosto), excedessem o limite de 7 estabelecimentos nas respetivas áreas de contenção, não poderão, a partir da sua entrada em vigor, afetar mais imóveis á exploração de alojamento local.

 

 

 

 

 

 

 

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